Videoblog: Grundstücksspekulation und Wiener Sozialbau

Die folgenden Zeilen sind eine Zusammenfassung  eines Videobeitrages sowie eines ausführlichen pdf-Files, das am Ende dieser Blogs zu finden ist und bequem gelesen oder auch heruntergeladen werden kann.

In diesem Videobeitrag beschäftige ich mich mit einem zentralen Problem jeder Kommunalpolitik – und zwar mit dem sozialen Wohnbau. Damit sind in Wien Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen gemeint.

Zur schnellen Information den 5-Minuten-Beitrag:

 

Fünf Fragen dazu:

1. Kann es in einem sozialdemokratischen Wien überhaupt Grundstücksspekulationen geben?

In einer parlamentarischen Anfrage der ehemaligen FPÖ – Abgeordneten Magda Bleckmann aus dem Jahr 2003 sprach diese davon,

• dass Wohnungspekulationen in Wien endemisch ist. Endemie ist die Bezeichnung für eine ständig auftretende Krankheit in einem bestimmten Gebiet.

• Und dass die Gemeinde Wien durch das Zwischenschalten von speziell ausgewählten Unternehmen den doppelten Kaufpreis zu berappen hatte.

Der Rechnungshof widmete sich 2017 den Liegenschaftsverkäufen der Gemeinde Wien im Zeitraum 2005 – 2014 – und er befand:

Dass viele Grundstücke knapp über die Hälfte des Marktwertes verkauft wurden. Wir haben aber Beispiele herausgefunden, bei denen es eigenen Berechnungen zufolge zu einer Verkürzung des Verkaufspreises über die Hälfte, einer „laesio enormis“, kam. Leidtragende waren hierbei die Steuerzahler. Ein erklärter Fall für die Justiz. Die Verträge hätten entweder aufgelöst bzw. die  Mindererlöse  müssten refundiert werden.

 

• Und dass es zudem nur in 67 der 3.400 im Zeitraum 2005 – 2014 vom Rechnungshof untersuchten Liegenschaftsverkäufe der Gemeinde Wien zu einem öffentlichen Bieterverfahren kam. Also: In nicht mehr als zwei Prozent aller Fälle.

 

2. Steht der Sozialwohnbau nur den unteren sozialen Klassen offen?

Die Wiener Sozialdemokratie spricht schon lange nicht mehr davon, durch den sozialen Wohnbau Arbeiterschichten oder Menschen mit einem niedrigen bzw. überhaupt keinem Einkommen menschenwürdigen Wohnraum zu schaffen.

Man ist vielmehr für eine soziale und ethnische Durchmischung:

• Sozialer Wohnbau sollte auch den oberen sozialen Schichten offen stehen. Einkommensgrenze: € 74.900,– Jahresbezug für einen Dreipersonenhaushalt.

• Bürgermeister Ludwig – als ehemaliger Wohnbaustadtrat – steht auch für eine ethnische Durchmischung: die Aufnahme von anerkannten Flüchtlingen und „langfristig“ Aufenthaltsberechtigen im Gemeindebau, die zu Unruhe und Ängsten unter den Alteingesessenen führte.

 

 

3. Verdient der soziale Wohnbau in Wien noch das Prädikat Gemeinnützigkeit?

Der soziale Wohnbau entspricht in einem weiteren Punkt nicht der Gemeinnützigkeit. Dies hat der Rechnungshof in einem eigenen Bericht über den gemeindeeigenen Wohnbauträger GESIBA enthüllt. Und die GESIBA steht „pars pro toto“ für den gesamten sozialen Wohnbau.

Der Jahresbezug eines Vorstandsmitgliedes lag um 25 % höher als der höchstmögliche Bezug des Wiener Bürgermeisters. Weit über € 450.000 pro Jahr. Drei Mal so hoch wie gesetzlich erlaubt.

Die Belegschaft der GESIBA erhält bis zu 29 verschiedene Prämien und Zulagen. Beispielsweise gibt es eine Nicht–Akademiker–Zulage für nicht graduierte Abteilungsleiter, damit ihre laut Bezügegesetz geringere Bezahlung als Akademiker dadurch ausgeglichen werden kann. Das ist ja so, als ob das Putzpersonal in einem Flugzeug eine Pilotenzulage erhält, die es dann auch dazu befähigt, das Flugzeug zu pilotieren.

Teilweise großzügige Pensionen – oft mehr als das Doppelte von ASVG-Pensionen. Im Jahr 2014 musste die GESIBA € 839.000,– allein für die Pensionszahlungen aufwenden.

• Die Vergabe der Wohnungen an sozial Bedürftige ist nicht immer gegeben, da es an klaren Richtlinien sowie an Aufzeichnungen darüber mangelt.

 

4. Gibt es auch in der Sozialdemokratie Bestrebungen den sozialen Wohnbau zu privatisieren?

Der vormalige Bundeskanzler Kern plädierte in seinem Regierungsplan A dafür, dass sich private Investoren wie Banken, Versicherungen usw. an sozialen Wohnbauträgern beteiligen dürfen. Und die ÖVP ihrerseits ventilierte die Idee von den handelbaren Anteil mit einem höheren Verkaufs- als Kaufpreis.

3,5 % Dividende ertragssteuerfrei und handelbare Anteile zu Spekulationszwecken würden dann das Ende des sozialen Wohnbaues in Österreich bedeuten.

 

 

5. Wer spricht eigentlich über den wahren BUWOG – Skandal?

2003 wurden 60.000 Bundeswohnungen um 961,2 Millionen € an die Bietergruppe Immofinanz verschleudert. D.h. € 16.020,– pro Wohnung oder zum Quadratmeterpreis von 594,– €.

Es konnte aber nicht nachvollzogen werden, wie die Investmentbank Lehmann Brothers, die mit der Durchführung des Bieterverfahrens betraut war, den Quadratmeterpreis für das Bieterverfahren so bestimmte, dass letztlich nur 594,– € pro qm zu bezahlen waren.

Wenn man nämlich die bezahlten 961,2 Millionen € durch den kolportierten Quadratmeterpreis von € 594,– dividiert, dann hat die Immofinanzgruppe nur ungefähr 1.620.000 qm Wohnfläche erworben. Nochmals dividiert durch die Zahl der 60.000 BUWOG-Wohnungen, ergibt dies für BUWOG – Wohnungen die völlige aberwitzige durchschnittliche Wohnungsgröße von nicht mehr als 27 qm.

 

 

D.h. es wurde bedeutend mehr Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Aber wieviel?

Geht man von einer durchschnittlichen Größe der BUWOG – Wohnungen von 50 Quadratmeter als unteren Wert aus, dann wurden mit den 60.000 Wohnungen drei Millionen Quadratmeter Wohnfläche um 961,2 Millionen € verkauft. In diesem Fall wurden überhaupt nur mehr € 320,– pro Quadratmeter – Wohnfläche bezahlt und nicht die kolportierten 594,– €.

Eigenen Berechnungen zufolge lag 2003 der Marktpreis für gebrauchte Wohnungen pro qm bei € 1.225,–
Somit wurden 2003 von der Bietergruppe Immofinanz für alle 60.000 BUWOG – Wohnungen nur 26 % des damals üblichen Marktpreises bezahlt.

 

6. Wir wünschen uns eine lebhafte Diskussion der 5-Sterne – Vorschläge zum sozialen Wohnbau in Wien

(1) Schrittweise Rückführung der Verbauungsfläche von derzeit oft bis zu 80 % auf 50 %.

(2) Öffentliche Mittel dürfen nur für den geförderten Miet-Wohnbau herangezogen werden. Keine geförderten Eigentumswohnungen mehr.

(3) Verbot der exzessiven Werbung durch die Stadt Wien in Printmedien für geförderte Wohnungen, da ein Sozialwohnbau erst bei einem gegebenen Bedarf errichtet werden darf. Bildet lediglich eine verdeckte Parteienwerbung.

(4) Nicht nur die dafür zuständigen Magistratsabteilungen, sondern auch die ausgelagerten Bereiche des Wiener Wohnbaues müssen einer regelmäßigen öffentlichen Kontrolle unterworfen werden. Die Prüfberichte müssen dann ins Netz gestellt werden und allgemein zugänglich sein.

(5) Verbot der Veranlagung von Wohnbaumitteln und Teile des Eigenkapitals des Wiener Wohnfonds sowie der sozialen Wohnbauträger. So wurden von den 220 Millionen € des Wiener Wohnfonds 60 Millionen in Wertpapieren angelegt.

(6) Betreff Wohnservice Wien sowie soziale Wohnbauträger: Eine Wohnungsvergabe darf ausschließlich nur nach sozialen Gesichtspunkten erfolgen. Ihre Vergabe nach Zugehörigkeit zu einer politischen Partei muss unterbunden werden. Es sind daher lückenlose und nachvollziehbare Aufstellungen zu erstellen, nach welchen Gesichtspunkten Sozialwohnungen vergeben wurden und vergeben werden dürfen.

(7) Begrenzung der Höchstgrenzen der Jahreseinkommen, um eine Berechtigung für den Bezug einer geförderten Wohnung zu erlangen.
a. 1 Person: von derzeit 44.410 € Jahresbezug auf 30.000,– €
b. 2 Personen: von 66.180,– € auf 35.000,– €
c. 3 Personen: von 74.900,– € auf 40.000,– €
d. 4 Personen: von 83.000,– € auf 45.000,– €

(8) Grundsätzliche Diskussion über den Bodenverbrauch in Österreich allgemein und in Wien. Täglich werden in Österreich 14,7 ha. zubetoniert.

(9) Die von den sozialen Wohnbauträgern erzielten jährlichen Überschüsse, d. h. die 3,5 % Dividende, sollen vollständig den Mietern refundiert werden, da sie im Allgemeinen in der Mehrzahl aus Mieteinnahmen stammen.

(10) Ein Gutschreiben der 3,5 % Dividende aus den Betriebsüberschüssen auf die Mieter von Sozialwohnungen sowie eine einschneidende Reform der sozialen Wohnbauträger würden zu einer gravierenden Mietsenkung führen und nicht mehr zur 20-prozentigen Ermäßigung im Vergleich mit dem privaten Mietermarkt.

(11) Schaffung einer speziellen Widmungskategorie für den sozialen Wohnbau. Eigens dafür ausgewiesene Grundstücke sollen für den sozialen Wohnbau reserviert werden. Dies schließt aber auch ein, dass soziale Wohnbauträger ausschließlich geförderte Wohnungen errichten dürfen.

(12) Für den sozialen Wohnbau sollen die Grundstücke von der Gemeinde Wien nicht gekauft, sondern vielmehr gepachtet werden. Das Bauen auf Grundstücken mit Baurechten – und zwar zu einem angemessenen Baurechtszins – soll für den sozialen Wohnbau das vorherrschende Prinzip werden.

(13) Bei der Auftragsvergabe sind die Bestimmungen des Bundesvergabegesetzes einzuhalten sowie des Weiteren ein striktes Einhalten der Bestimmungen bezüglich Bieterverfahren. Laut einem Rechnungshof – Bericht werden nicht mehr als zwei Prozent der Grundstücke der Gemeinde Wien über ein öffentliches Bieterverfahren verkauft.

(14) Die Gutachten von externen Sachverständigen sind in einer nachvollziehbaren und zu dokumentierenden Form – auch in Bezug allfälliger Eigeninteressen und einem möglichen Naheverhältnis zu potenziellen Käufergruppen – zu überprüfen.
(15) Der Kauf und Verkauf von Liegenschaften durch die Gemeinde Wien sind in einer via Internet öffentlich einsehbaren Datenbank – inkl. Verträge – zu veröffentlichen.

(16) Reform der Managergehälter im sozialen Wohnbau: Begrenzung des Jahresbezuges mit € 250.000,– für „All – in – Verträge“.

(17) Bei künftigen Pensionsvereinbarungen mit Mitarbeitern in Sozialwohnbauträgern Anpassung an die ASVG – Pensionen.

(18) Eine Leerstandssteuer für nicht bewohnte Wohnungen ist anzudenken. Menschen kaufen vermehrt Immobilien als Sparanlage bzw. vermieten über „Airbnb“, wodurch Wohnraum entzogen wird.

(19) Bessere Organisation nicht bewohnter Gemeindebauwohnungen durch Wiener Wohnen, die zu lange leer stehen und somit Leerstellungskosten verursachen.

(20) Angemessene Steigerungen der Mietvorschreibungen für die Mieter geförderter Wohnungen, die größere Lohn- und Einkommenszuwächse zu verzeichnen hatten. Jährliche Meldung des Jahresbezugs durch die Sozialversicherungsanstalt und automatische Anpassung der Miete.

(21) Stichprobenartige Überprüfungen der Grundstückskäufe und der –verkäufe der Gemeinde Wien durch eine unabhängige Stelle. Automatische Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens „Laesio enormis“, wenn bei Grundstücksverkäufen der Verdacht auf übervorteilende Verkürzung des Preises unter 50 % des Marktwertes besteht. Ziel dabei ist entweder Aufhebung des Vertrages oder Rückerstattung des Mindererlöses.

(22) Der Kampf gegen die steigenden Bodenpreise ist für die 5 Sterne besonders vordringlich:
a. Einfrieren der Bodenpreise
b. Enteignung von Grundstücken im öffentlichen Interesse
c. Reform des Bodenrechtes. Grund und Boden darf kein Spekulationsobjekt sein.

Weitere, nähere Informationen – vor allem Hinweise über die diversen Berechnungen und den 5 – Sterne – Forderungskatalog – sind in dem angehängten pdf- File zu finden, das bequem gelesen oder herunter geladen werden kann. Bitte, klicken  Sie an!

Grundstücksspekulation und sozialer Wohnbau

Literaturverzeichnis

A. Bücher und Publikationen:

Reinhard Seiß: Wer baut Wien, Hintergründe und Motive der Stadtentwicklung seit 1989, Verlag Anton Pustet, Wien, 4. Auflage 2013.
Jörg Wippel (Hrsg.): Wohnbaukultur in Österreich, Geschichte und Perspektiven, Studien Verlag, Innsbruck, 2014.
Rechnungshof Österreich: Bericht des Rechnungshofes, Ausgewählte Liegenschaftsverkäufe der Stadt Wien, Magistratsabteilung 69, Reihe Wien 2017/3
Rechnungshof Österreich: Bericht des Rechnungshofes, GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft, Reihe BUND 2017/63, Reihe WIEN 2017/13

B. Presseartikel:

Kurier 7. Juni 2018: Airbnb ist größeres Problem als Leerstand
Kurier 18. April 2018: Gemeinnützige Wohnbauträger warnen vor „Leerstehungs-Falle“
Österreich 10. Juni 2018: Das bewegt die Wohnbaubranche
Österreich 10. Juni 2018: Supplement über das gemeinnützige Wohnungsangebot in Wien
Heute 24. 1. 2018: Immo-Sumpf – 35 Millionen Schaden
Die Krone 17. April 2018: Sozialer Wohnbau gestiegen
Heute 8. Mai 2018: Supplement – Wohnen in Wien
Süddeutsche Zeitung 20. Juni 2018: Teure Heimat

C. Links:

Wikipedia „Laesio enormis“
https://de.wikipedia.org/wiki/Laesio_enormis

Immobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank
https://www.oenb.at/Statistik/Standardisierte-Tabellen/Preise-Wettbewerbsfaehigkeit/Sektorale-Preisentwicklung/immobilienpreisindex.html

Wien konkret: Voraussetzungen für den Erhalt einer Wiener Gemeindewohnung
http://www.wien-konkret.at/wohnen/gemeindewohnung/voraussetzungen/

Wiener Zeitung: Steigende Angst vor zu wenig leistbaren Wohnungen
https://www.wienerzeitung.at/nachrichten/oesterreich/politik/957142_Steigende-Angst-vor-zu-wenig-leistbarem-Wohnraum.html

Stadt Wien rechtlich gegen schwarz – blaue Wohnpolitik gewappnet

Stadt Wien rechtlich gegen schwarz-blaue Wohnpolitik gewappnet

Diskussion über Mietobergrenzen
http://vorarlberg.orf.at/news/stories/2868955/

Wohnungsnot in Wien immer größer

Wohnungsnot in Wien immer größer

Die Regierung Kern möchte das Wohnungsproblem lösen: durch Privatisierung des sozialen Wohnbaus

Die Regierung Kern möchte das Wohnungsproblem lösen: durch Privatisierung des sozialen Wohnbaus

Regierungsprogramm ÖVP/FPÖ: Wohnen und Mietrecht

Regierungsprogramm ÖVP/FPÖ: Wohnen und Mietrecht

Geförderter Wohnbau
http://www.stadt-wien.at/immobilien-wohnen/gefoerderter-wohnbau.html

Durchschnittliche Kaufpreise für Immobilien
https://www.immoverkauf24.at/

Genossenschaftswohnungen: Reduzierte Mieten, gemeinnützige Bauträger
https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/jungeswohnen/Genossenschaftswohnungen.html

Richtwert & Richtwertmieten
https://mietervereinigung.at/4894/Richtwertmiete

Gemeinnützige warnen vor Mangel an leistbaren Wohnungen

Gemeinnuetzige warnen vor Mangel an leistbaren Wohnungen

Mietzins Wie hoch darf die Miete sein?
https://www.immobilienscout24.at/eigentuemerlexikon/mietzins.html?zanpid=9377_1530118164_43aeb4635b079fab5d3da235787bac96&awc=9377_1530118164_43aeb4635b079fab5d3da235787bac96

Gemeinderat, 2. Sitzung vom 13. 3. 2010, Wörtliches Protokoll – Seite 106 von 126
https://www.wien.gv.at/mdb/gr/2010/gr-002-w-2010-12-13-038.htm

Zusammen. Für unser Österreich. Regierungsprogramm 2017 – 2022
https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm_Kurzfassung.pdf

Wiener Städtische: Faymann hat einen neuen Job
https://www.kleinezeitung.at/politik/innenpolitik/5091092/Wiener-Staedtische_Faymann-hat-einen-neuen-Job

Wohnungsnot in Wien verschärft sich zusehends

Wohnungsnot in Wien verschärft sich zusehends

Wohnbauförderung Wiener Wohnbau – Spitzenreiter im internationalen Vergleich
https://www.wohnberatung-wien.at/information/gefoerderte-wohnung/wohnbaufoerderung-in-wien/

Dubiose Grundstücksdeals in Wien: FPÖ schaltet Staatsanwaltschaft ein
https://kurier.at/chronik/wien/semmelweisklinik-areal-fpoe-schaltet-staatsanwalt-ein/182.542.029

Die Presse: Gagen gegen das Gesetz
https://diepresse.com/home/panorama/wien/5060400/Gagen-gegen-das-Gesetz

Kanzler Kern legt die Axt an die Gemeinnützigkeit
http://kpoe.at/kommunal/wohnen/2017/kanzler-kern-legt-die-axt-an-die-gemeinnuetzigkeit

Inserate und Presserat: Sektion 8 der Wiener SPÖ kommt Ziel einen Schritt näher
https://derstandard.at/2000032966626/Inserate-und-Presserat-Sektion-8-der-Wiener-SPOe-kommt-Ziel

Presseförderung für Gratiszeitungen
https://www.profil.at/oesterreich/pressefoerderung-gratis-zeitungen-7980836

Wie Parteien in Wien durch Inserate Einfluss nehmen
Wie Parteien in Wien durch Inserate Einfluss nehmen

WikipediA BUWOG – Affäre
https://de.wikipedia.org/wiki/BUWOG-Aff%C3%A4re

WikipediA BUWOG
https://de.wikipedia.org/wiki/BUWOG

1 Kommentar

  1. Dass die gewerbliche Immobilienwirtschaft ein begehrliches Auge auf den sozialen Wohnbau in Wien geworfen hat,
    zeigt auch das Beispiel der Wohnbauvereinigung GFW mit dem Verkauf von 3.000 Sozialwohnungen zum Stückpreis
    von € 6.000,–, deren Verkauf aber rückabgewickelt werden soll.

    Bei diesem Kauf hat der gewerbliche Investor, Michael Tojner, dem eine direkte Investition untersagt war,
    einen „Strohmann“ vorgeschoben, selbst aber im Hintergrund die Fäden gezogen.

    Zwei Fragen stellen sich in diesem Zusammenhang:

    (1) Es ist doch offenkundig, dass der vormalige Wohnbaustadtrat Ludwig seinen Kontrollpflichten nicht
    nachgekommen ist? Wann endlich ziehen ihn die Wähler dafür u. a. m. zur Rechenschaft?

    (2) Wo bleiben die Stimmen, die für eine Rückabwicklung des BUWOG -Verkaufes plädieren, bei dem die
    realen Vermögenswerte doch so arglistig verschwiegen wurden?

    So waren in dem Kaufpreis von 961,2 Millionen € für die 60.000 BUWOG – Wohnungen (Durchschnittspreis einer
    Wohnung: € 16.020,–) 750.000 qm verbaubare Grundfläche für einen oft zweigeschoßigen Dachbodenausbau enthalten.

    Selbst bei einem angenommenen Quadratmeterpreis von € 300,–, den es auch damals zum Verkaufszeitpunkt nicht
    unbedingt gab, war dies ein Zusatzgewinn von unglaublichen 225 Millionen €.

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